Le guide immobilier pour vivre et investir

Bienvenue sur notre guide immobilier ! Que ce soit pour vivre ou investir, le marché de l’immobilier en France ne cesse d’évoluer ces dernières années. Avec une hausse constante des prix, une demande supérieure à l’offre, la tension immobilière dans la plupart des métropoles n’a jamais été aussi forte. Alors dans ce contexte est-il encore opportun de se lancer dans un investissement immobilier ?

guide immobilier
Générez des revenus passifs ou préparez votre retraite avec l’immobilier.

3 bonnes raisons pour investir en immobilier

Le rendement locatif attractif

Le principe d’un investissement locatif est que ça rapporte. On parle de ratio entre le prix d’achat d’un logement et ce que vous rapporte les loyers sur une année. La rentabilité locative d’un logement se situe en moyenne entre 2 et 7%. les petites surfaces sont les plus rentables.

Les avantages fiscaux

Notamment grâce aux nombreux dispositifs que l’Etat met en place depuis plusieurs années pour augmenter le parc immobilier en France. Dans l’immobilier neuf, l’investissement en loi Pinel est certainement un des plus populaires. Les logement anciens ne sont pas en reste et bénéficient également d’avantages fiscaux.

Le patrimoine familial

A l’heure où l’étau se ressere sur le régime des retraites, il n’est peut-être pas idiot d’investir dans la pierre ! Pour vous et votre famille il s’agit d’un investissement peu risqué au regard de l’évolution du marché. La localisation pour investir est un critère important afin de garantir la valeur d’un bien dans le temps.

Comment bien investir dans l’immobilier ?

Vous êtes décidés à franchir le pas ? Pour bien investir dans l’immobilier, vous devez respecter quelques étapes essentielles. Pour éviter de tomber dans les pièges récurrents, suivez ces quelques conseils !

Recourir à un prêt immobilier et utiliser l’effet de levier

La puissance de l’investissement immobilier repose principalement sur un facteur : le crédit immobilier, et l’effet de levier qu’il génère. Recourir à un prêt immobilier parait être, pour beaucoup d’investisseurs novices, comme quelque chose de très négatif qui vous engage durant des années. Au contraire, c’est une chance ! C’est avec un crédit que vous pourrez financer durablement votre investissement, avec un apport personnel pour faciliter l’octroi du prêt par la banque.

Pourquoi recourir à un prêt immobilier est une chance ? Car emprunter plutôt que de payer avec un gros apport vous permet de récupérer votre argent plus vite. Imaginons que vous avez 100.000 euros, et que vous les utilisez pour financer un bien immobilier sans crédit : il vous faudra 15, 20, voire 25 ans pour que les loyers de votre locataire remboursent votre achat. Alors que si vous empruntez avec un apport de 10.000 euros, vous récupérerez bien plus vite votre argent : les loyers versés tous les mois par votre locataire financeront votre prêt ! Pour que cela fonctionne, les mensualités de votre crédit devront être moins élevées que le loyer perçu chaque mois.

Vous avez donc là un crédit qui s’autofinance par les revenus que vous percevez : c’est l’effet de levier, le meilleur ami des investisseurs immobiliers.

Bien choisir sa localisation

La location est un élément à ne pas négliger pour la réussite de votre investissement dans la pierre. Malheureusement, il s’agit encore d’une erreur trop fréquente chez les investisseurs. Ne choisissez pas un bien avec le cœur, mais avec la tête ! Réfléchissez en termes de rentabilité et non par l’émotion. L’effet coup de cœur n’a pas sa place dans un investissement immobilier.

Avant de cibler la localisation de votre futur investissement immobilier, il faut savoir comment prospecter ? Loin d’être une évidence face à un marché immobilier complexe et tendu, nous vous conseillons de consulter ces quelques guides conseils en matière de prospection immobilière :

Dans quelle ville investir ?

Vient donc le choix de la ville. Mais celui-ci n’est pas forcément le choix le plus simple : les prix varient énormément d’une ville à une autre, et donc le taux de rentabilité que vous pouvez en tirer varie lui aussi beaucoup d’un lieu à un autre. Pour réussir votre placement, vous devez connaitre parfaitement votre marché : les prix au m2, les quartiers les plus attractifs, les programmes d’évolution urbaine, et, bien sûr, le taux moyen de rendement locatif.

Mais alors où investir dans l’immobilier en France ? Comment choisir la meilleure ville pour son investissement ? Pour faire au mieux votre choix, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs importants.

  • Le dynamisme économique de la ville : c’est un élément essentiel car il s’agit souvent d’un grand facteur d’attractivité. En effet, une ville avec un taux de chômage faible attirera nécessairement de nouveaux habitants. Regardez également le nombre de nouveaux emplois créés par an. Enfin, le PIB par habitant peut être un autre indicateur intéressant d’activité économique.
  • Le dynamisme démographique. C’est mathématique : moins il y a d’habitants, moins la demande locative sera forte. Une démographie négative sur une ville est souvent le signe d’un manque d’attractivité. Privilégiez les villes et régions où la démographie connait une belle croissance constante. Vous serez alors moins exposé au risque de vacance locative.
  • Le taux de rentabilité locative. C’est un indicateur de performance fondamental qui vous aidera dans le choix de votre investissement locatif. Obtenez une rentabilité brute en divisant le loyer annuel par le prix du logement, et en multipliant le tout par 100. Pour vous donner un ordre idée sur un bon taux de rentabilité locative, le rendement brut moyen en France est estimé aujourd’hui à 5,9% par an. Toutefois, n’hésitez pas à ajouter d’autres données dans votre calcul pour affiner le résultat. Vous pouvez par exemple y ajouter les éventuels travaux ou l’imposition. Plus votre calcul autre de critères, plus le résultat sera juste.
  • Le prix de l’immobilier. Comment évaluer un potentiel marché sans se pencher sur l’évolution des prix au m² ! Ce seul indicateur vous en dira beaucoup sur le dynamisme d’un marché. Une ville avec des prix de l’immobilier en baisse depuis des années est le signe d’un risque locatif trop important. A l’inverse, une hausse brutale des prix au m², comme ce qu’à connu Bordeaux, peut représenter un risque important, dans la mesure où un prix d’acquisition élevé diminue de facto votre taux de rentabilité locative et votre facilité à louer un bien.

Prenez le temps de bien choisir la localisation pour votre investissement immobilier. Privilégiez les grandes métropoles avec un taux de vacance faible, une demande locative forte, et présentant un dynamisme à la fois économique et démographique. Vous pouvez bien sûr prendre en compte d’autres facteurs que nous n’avons pas détaillé ici, mais qui sont tout aussi importants, comme les atout culturels et patrimoniaux, la qualité des transports ou des services, ou encore la part de locataire dans un secteur donné.

N’oubliez pas que la réussite de votre investissement immobilier repose sur le taux d’occupation de votre bien : plus vous croiserez de données, plus vous sécuriserez votre investissement. Un bien inoccupé représente une perte sèche !

Bertrand de ImmOsearch
Dispositif de défiscalisation immobilière
Transformez une partie de vos impôts en patrimoine foncier.

Utiliser un dispositif de défiscalisation immobilière

Beaucoup d’experts sont d’accord sur ce point : la France manque cruellement de logements neufs et accessibles. La demande de logements sociaux ayant explosé, l’offre n’a pas suivi la demande, et beaucoup de familles se sont retrouvées dans des situations difficiles et précaires, avec parfois des logements ne respectant même pas les normes de salubrité. N’oublions pas qu’un propriétaire a l’obligation de fournir à son locataire un logement décent, c’est-à-dire sans mise en danger de sa sécurité et de sa santé, avec une surface minimale à respecter.

Cet état de crise est la conséquence directe du manque de logements neufs. Pour palier à ces difficultés, les gouvernements successifs ont mis en place plusieurs dispositifs visant à inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf. Il en existe plusieurs, chacun adapté à un type de bien et à des situations différentes. Selon le type de bien dans lequel vous allez investir, voyons quel dispositif sera le plus adapté !

Investir en loi Pinel

Mise en place en septembre 2014 par la Ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel, la loi Pinel vient succéder à la loi Duflot. Elle offre la possibilité à n’importe quel contribuable fiscalement domicilié en France de bénéficier d’importantes réductions d’impôts sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif neuf, ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour bénéficier de cet abattage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu comme résidence principale, et ce pour une durée minimale de six ans, qui peut être prolongée à neuf ou douze ans. Le pourcentage de défiscalisation s’élève à 21% du prix d’achat du logement si l’investissement est sur douze ans !

Mais ce n’est pas tout : le dispositif n’est éligible que dans certaines zones (les zones A Bis, A, B1, B2 et C), et à des plafonds de ressources des locataires, plafond qui varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier, et au nombre de personnes dans le foyer.

Le statut LMNP

Le régime fiscal LMNP permet à un contribuable fiscalement domicilié en France de bénéficier d’une fiscalité intéressante dans le cadre d’un investissement locatif. Ce statut concerne uniquement la location de logements meublés, et dont les revenus générés ne dépassent pas les 23000 euros par an pour le propriétaire, ou 50% de ses revenus totaux par an.

SI toutes ces conditions sont respectées, le propriétaire est exonéré de TVA à 20%, déduit les charges liées à la gestion et les intérêts de l’emprunt, et amorti le mobilier sur une période de 5 à 7 ans et son bien sur une période allant de 20 à 30 ans. De quoi booster l’efficacité de votre investissement locatif !

La loi Censi-Bouvard

Si vous payez moins de 3000 euros d’impôt et que votre taux marginal d’exonération ne dépasse pas 14%, ce dispositif pourrait vous intéresser. Vous pourrez alors vous constituer un patrimoine immobilier meublé avec un budget limité en bénéficiant de réduction d’impôt : le remboursement de la TVA et une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien, hors taxe, sur 9 ans. A noter que ce dispositif est cumulable avec la statut fiscal LMNP.

Investir dans l’immobilier locatif : avec quel type de biens ?

Si vous vous êtes préalablement renseignés sur l’investissement immobilier, vous avez dû constater qu’il existe une grande variété de types de biens immobiliers dans lesquels il est possible d’investir. Petit tour d’horizon de tous les biens potentiels à acquérir. Vous n’aurez plus qu’à faire votre choix !

Le choix de votre investissement dépendra de vos attentes, de vos objectifs, et des moyens que vous y consacrerez.

Investir dans un appartement

Pour un investissement locatif, l’appartement se présente comme le bien idéal. En empruntant la somme à la banque avec un apport personnel et en utilisant l’effet de levier, comme nous vous l’avons expliqué précédemment, vous autofinancez votre bien. Pas la peine d’avoir un apport très conséquent : l’apport est surtout utilisé pour rassurer les banques sur votre capacité d’épargne et de remboursement.

Ne pensez pas l’achat du bien immobilier pour vous, et ne voyez pas trop grand : pour un premier investissement immobilier, un T1 ou un T2 avec un coût d’acquisition limité peut suffire. Ce sont des biens généralement faciles à louer, particulièrement s’ils se trouvent dans des zones où la demande locative est forte, comme en hypercentre ou dans une zone universitaire.

Investir dans un parking

L’investissement dans une place de parking, même en 2020, continu de faire parler de lui ! Idéal pour diversifier ses placements ou pour se constituer un patrimoine immobilier avec un coût d’acquisition limité, le parking présente des opportunités d’investissement intéressante. Le principale avantage repose dans sa simplicité : un garage ne demande aucun entretien ni travaux de rénovation. Votre locataire n’y passe que pour garer sa voiture !

Attention toutefois, comme les appartements, la réussite de ce genre d’investissement est très dépendante de sa localisation. Privilégiez les zones proches d’aires piétonnes, ou à une sortie de péage, par exemple. Empruntez et louez comme vous le feriez avec un appartement ! Dans les quartiers les plus demandés, la rentabilité locative d’une place de parking peut atteindre les 8%. Cela dit, si vous cherchez à atteindre des revenus mensuels à hauteur d’un appartement, il vous faudra investir dans 4 ou 5 garages.

Investir dans un local commercial

Investissement immobilier ne rime pas seulement avec immobilier locatif d’habitation. Avec un taux de rentabilité variant entre 4 et 8%, investir dans un local commercial peut être une excellente opération ! En outre, les impayés de loyers sont beaucoup moins fréquents, et les baux sont généralement de longue durée. Autant de facteurs de réassurance supplémentaire pour un investisseur.

Les emplacements les plus intéressants sont ceux se situant sur les principales artères commerçantes d’une ville, mais sont aussi les plus chers. Les quartiers piétonniers sont une bonne alternative. Vous pouvez également opter pour un local commercial proche d’un moyen de transport, comme un arrêt de tramway ou une station de métro.

Investir dans une résidence service

Investir dans une résidence service présente des avantages insoupçonnés : vous n’avez pas de problème de gestion, votre revenu est défini à l’avance, et pour couronner le tout, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse ! Résidence étudiante, résidence sénior, EPHAD… les résidences services se multiplient et offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs.

Attention cependant, prenez le temps d’étudier le taux d’occupation de la résidence. Prenez garde aux offres de rémunération trop alléchantes : elles cachent souvent un taux d’occupation faible.

Nos derniers articles du guide immobilier