Comment fonctionne l’achat d’une propriété locative ?

admin - mars 18, 2020 - conseils-immo /
En achetant un bien déjà loué, vous ne perdez pas de temps et louez directement votre bien.

Si vous êtes un investisseur immobilier cherchant à élargir votre portefeuille, vous devez savoir que l’achat d’une propriété résidentielle déjà remplie de locataires peut être la meilleure situation possible : non seulement il n’y aura pas de temps mort quand il s’agira de se faire de l’argent sur votre nouvel achat, mais vous n’aurez pas à consacrer du temps ou des efforts à la publicité de la propriété et à la recherche de locataires éventuels.

Qui perçoit le loyer ?

La répartition des loyers payés au cours de l’accord pourrait signifier le partage des revenus entre l’acheteur et le vendeur. Mais même si cela peut s’avérer délicat, voici les points clés à retenir en matière de loyer.

  • Tout paiement effectué après la période de règlement revient à l’acheteur.
  • Tout paiement effectué avant et/ou pendant la période de règlement elle-même appartient toujours au vendeur.
  • Si le locataire a un retard de paiement et que le vendeur a droit à une partie de celui-ci, le nouveau propriétaire doit lui verser le montant réparti dès qu’il le reçoit.
  • Si le locataire a payé le loyer au vendeur après le règlement, il doit le rembourser au nouveau propriétaire.

L’agent du vendeur ou le gestionnaire immobilier actuel, le cas échéant, si l’acheteur choisit de les conserver, peut s’occuper des ajustements de loyer et distribuer la part des deux parties.

Qu’en est-il des locataires lors du règlement de la vente ?

La vente d’une propriété occupée par un locataire peut être un excellent moyen d’attirer les investisseurs qui cherchent des moyens d’augmenter leur portefeuille grâce à l’acquisition de biens immobiliers. Mais il se peut que vous ne vendiez pas du tout à un investisseur immobilier. Si vous vous retrouvez à discuter de la propriété avec un acheteur à la recherche d’un logement, vous devez garder à l’esprit que c’est le travail du vendeur de s’assurer que les anciens résidents quittent l’immeuble avant que l’acheteur n’y emménage, en veillant à ce que la transition de la propriété de la location à la résidence privée se fasse en douceur. En tant que vendeur, vous devez donner à vos locataires une notification et un avertissement appropriés si vous décidez de vendre le bien.

Si vous voulez vendre la propriété avec un bail en place, vous devez inclure une condition spéciale dans l' »offre » et l' »acceptation » disant que la propriété est vendue sous réserve d’un bail , car les acheteurs ont droit à une possession vacante d’une propriété.

Les contrats de propriété locative peuvent ne pas mentionner la location, mais reposent plutôt sur un accord verbal entre l’occupant et le propriétaire précédent lorsque le locataire est censé être expulsé de l’immeuble à la date du règlement. Cela dit, il est préférable que le contrat soit écrit, car les acheteurs peuvent retarder la période de règlement jusqu’à ce que la propriété soit vide. Ces retards peuvent entraîner des pénalités et des intérêts qui peuvent se chiffrer en milliers d’euros à long terme.

Qu’en est-il si l’acheteur ne veut pas garder les locataires ?

Dans le cas où l’acheteur ne veut pas garder les locataires, il y a certaines procédures à suivre.

  • Donnez à vos locataires au moins une semaine pour rassembler leurs affaires et les transférer dans un autre endroit avant la date d’installation afin que les inspections finales de la maison puissent se dérouler sans conflit.
  • Si les occupants doivent quitter la propriété pour diverses raisons, il est nécessaire de leur donner un préavis afin de préparer et de chercher un autre endroit où vivre. Le nombre de jours précédant l’expulsion dépend du type de bail dont bénéficie le locataire.

Il existe deux types de contrats de location : à durée fixe et périodique. Le terme fixe, comme son nom l’indique, a une durée déterminée qui s’étend généralement sur 6 à 12 mois. Après cela, les locataires peuvent passer à une période de location périodique où ils paient sur une base mensuelle. Vous ne pouvez pas expulser un locataire pour un bail à durée fixe, car le contrat conclu entre lui et le propriétaire précédent doit être respecté. Les locataires ayant un bail périodique doivent recevoir un préavis d’au moins quatre semaines pour quitter les lieux.

Que faire en tant que nouveau propriétaire ?

L’achat d’un immeuble de placement où les locataires paient déjà un loyer peut être une excellente situation pour les investisseurs, car vous vous trouverez à économiser une tonne d’argent, du temps et des efforts pour trouver d’éventuels locataires parmi d’autres tâches commerciales. Vous commencerez à gagner de l’argent dès que vous en serez propriétaire, à moins que vous ne décidiez d’utiliser la propriété comme résidence privée. Voici quelques conseils pour le jour du règlement si vous décidez d’utiliser le bien immobilier pour la location.

  • Si vous décidez de conserver les locataires actuels, renseignez-vous sur le type de contrat de location qu’ils avaient avec l’ancien propriétaire, c’est-à-dire à durée fixe ou périodique.
  • Décidez si vous voulez rester avec le gestionnaire immobilier actuel ou le remplacer par un autre en qui vous pouvez avoir confiance pour gérer les locataires, la propriété et ses diverses activités commerciales.

Avoir un bon gestionnaire immobilier est impératif pour le bien de votre entreprise. La personne est chargée de gérer les problèmes et de vous aider pour toutes choses qui pourraient survenir, tels que les dommages matériels, les retards de paiement des locataires, etc. 

Une chose à garder à l’esprit est que l’achat d’une propriété louée signifie également l’existence d’un gestionnaire immobilier engagé par le propriétaire précédent. Si vous avez hérité d’un mauvais gestionnaire, vous pouvez toujours choisir de le remplacer par un meilleur.

En tant que nouveau propriétaire, vous pouvez augmenter le loyer, mais pas pendant la durée d’un bail fixe, à condition de donner aux locataires un préavis de 60 jours à ce sujet. N’oubliez pas d’informer les autorités compétentes de tout changement, par exemple la mise à jour des contrats de bail, les nouvelles coordonnées du propriétaire, le nouveau gestionnaire immobilier, etc.