Comment trouver les bonnes propriétés à rénover ?

admin - mars 16, 2020 - conseils-immo /
Propriété à rénover investissement
Les propriétés à rénover peuvent représenter de belles opérations d’investissement.

Les projets de rénovation de propriété nécessite une stratégie prudente et de la détermination afin d’atteindre l’objectif qui est d’augmenter la valeur d’une propriété. Si vous pensez que l’achat d’une maison est déjà un processus compliqué, alors attendez-vous à ce que l’achat de propriétés à rénover soit deux fois plus compliqué. 

Les investisseurs immobiliers qui ont le sens de la rénovation emploient souvent une stratégie particulière lorsqu’ils investissent dans des propriétés. Ils ont déjà maîtrisé le jeu : ils choisissent les maisons parfaites pour une rénovation, les améliorent et les vendent à un prix exorbitant. Cela semble simple, mais il faut un travail colossal pour appliquer correctement la stratégie et s’assurer que le rêve des rénovateurs ne se transforme pas en cauchemar. 

Que faut-il prendre en compte ?

Un certains nombre de choses sont à prendre en considération si vous voulez entrer dans le domaine de la rénovation.

Achetez la pire maison dans la meilleure rue 

Lors d’une rénovation, concentrez-vous sur les choses que vous pouvez contrôler. L’achat de la pire maison dans la meilleure rue augmente vos chances d’acheter la propriété car la concurrence est limitée, ce qui vous permet de faire jouer votre magie et d’augmenter son attrait après la rénovation. 

Pourquoi la meilleure rue ? L’emplacement est l’un des aspects les plus importants de l’achat d’une maison, car il détermine souvent la façon dont la valeur de la maison va évoluer. Pour trouver le meilleur endroit où creuser, il faut tenir compte de l’accessibilité et de la praticité. 

  • Est-il accessible aux transports privés et publics ? 
  • Y a-t-il des hôpitaux et des écoles dans la région ? 
  • L’endroit est-il proche des centres commerciaux, des restaurants, des cafés, des salles de fitness et des parcs ? 
  • A quelle distance du centre ville se trouve le site ? 

Prenez note que les caractéristiques de l’endroit que vous examinez ne sont pas de votre ressort. Ce que vous contrôlez, c’est la façon dont vous pouvez faire pour que le bien immobilier ait plus de valeur qu’il n’en avait avant que vous ne l’achetiez. 

Il existe plusieurs facteurs de marché dont vous devez tenir compte pour choisir le bon emplacement. Tout d’abord, il faut savoir à quelle vitesse les propriétés se vendent dans la région. Privilégiez un quartier où les maisons ne restent généralement pas trop de temps sur le marché. 

Vous devez également examiner les domaines où le taux de réussite des enchères est élevé. Plus les taux de vente sont élevés, plus il est probable que votre propriété se vende bien. Il est également essentiel que vous choisissiez un endroit où il y a peu de locataires, surtout si vous avez l’intention de vendre votre bien rénové plutôt que de le louer. 

Enfin, recherchez une zone où la demande est supérieure à l’offre. C’est plus facile à dire qu’à faire, mais en vous concentrant sur les zones à forte demande, vous obtiendrez des taux de croissance élevés pour votre propriété. 

Optez pour des propriétés avec une structure et des fondations solides

Il est essentiel que vous recherchiez des propriétés ayant une structure et des fondations solides. Ne laissez pas votre jugement être obscurci par l’apparence extérieure de la maison. Les défauts esthétiques peuvent facilement être modifiés tant que la maison possède une intégrité structurelle. 

Outre la structure et les fondations de la maison, le plan de la propriété a également une importance capitale. 

  • Un plan d’étage exceptionnel permet des transitions en douceur vers et depuis les différentes parties de la maison, les pièces connexes étant adjacentes. Par exemple, le coin cuisine doit être situé juste à côté de la salle à manger. 
  • Un plan d’étage ouvert, c’est bien aussi. Il peut vous fournir une toile parfaite pour commencer vos propres modifications. 

Cela peut aussi signifier des systèmes de plomberie et d’électricité. Ceux-ci auront un impact sur la manière dont vous planifierez votre rénovation ; il est essentiel qu’ils soient en bon état pour éviter tout coût indésirable. 

Un inspecteur en bâtiment peut vous aider à maitriser vos coûts.

Engagez un inspecteur en bâtiment

Un travail de rénovation peut instantanément se transformer en gouffre financier, surtout si vous avez choisi la mauvaise maison à rénover. Il est donc indispensable que vous procédiez à une inspection approfondie de la propriété avant de conclure l’affaire. 

Un inspecteur en bâtiment sera en mesure de vous aider à trouver les problèmes qui peuvent vous coûter cher pendant le processus de rénovation. Outre les problèmes structurels, demandez à votre inspecteur de vérifier les systèmes électriques et la plomberie de la propriété. En outre, vous devez garantir que la maison est exempte de parasites tels que les moisissures, les termites, les rats et les cafards. 

Privilégiez les travaux susceptibles d’accroître la valeur 

Tous les travaux de rénovation ne sont pas créés de la même façon, vous devez dépenser chaque euro judicieusement. Lorsque vous rénovez, gardez à l’esprit que certains travaux de rénovation valent plus que d’autres. Refaire une vieille cuisine et transformer une salle de bain désuète sont deux choses qui vous rapporteront le plus, car ces pièces sont les plus fréquentées par les propriétaires et les locataires. 

Si la propriété a suffisamment d’espace, pensez à faire une autre pièce. Un grenier, par exemple, peut facilement être transformé en une autre chambre. Cela augmentera considérablement sa valeur. Il existe une philosophie générale à suivre si vous voulez rénover un bien immobilier : ne pas dépenser trop ou trop peu. Vous ne voudriez pas que votre rénovation ressemble à un travail bon marché. En même temps, vous ne souhaitez pas dépenser trop pour des choses qui ne contribueront pas à augmenter la valeur de votre maison. 

Connaissez votre marché cible 

Il est utile de savoir qui sont vos acheteurs cibles pour pouvoir déterminer quels travaux de rénovation répondront le mieux à leurs besoins. Par exemple, si vous souhaitez attirer l’attention de familles en pleine croissance, essayez d’utiliser les espaces de la maison pour faire plus de pièces. Vous pouvez également investir dans un espace de rangement spacieux au lieu d’un revêtement de sol coûteux. 

Établissez un plan et un budget de rénovation rigoureux 

La chose la plus importante que vous devez apprendre avant de vous salir les mains est la planification et la budgétisation. Il faut une planification et une stratégie minutieuses pour pouvoir atteindre vos objectifs avec un minimum de risques. Une bonne façon de commencer votre plan est de travailler votre budget à l’envers. Commencez par estimer le prix de vente de la propriété après rénovation et soustrayez les dépenses prévues et le coût initial de la maison. La différence sera votre profit. Visez un profit de 10 à 20 %. Cependant, si vous prévoyez de dépenser davantage, attendez-vous à ce que vos bénéfices diminuent.

Pensez à prendre le coût des travaux de rénovation en compte dans le calcul de votre rentaiblité locative. C’est une dépense non négligeable dans un investissement !

Alexandre, conseiller en gestion de patrimoine à Lyon